Вопросы, требующие проработки

Вопрос закрыт: в план заложена упрощённая декларация 4 %. Проверены все четыре условия режима на 2026 год. ОКЭД — запретительный перечень Постановления №970 от 14.11.2025 содержит 44 вида деятельности и 180 кодов, и кодов ресторана 56.10, бара 56.30, спортивных объектов 93.11, фитнеса 93.13 и бань 96.04 в нём нет; запрещены производство и ОПТОВАЯ реализация подакцизных товаров, а ресторан продаёт алкоголь в розлив. Оборот — порог 2 595 млн ₸ ($5.71 млн) в год против 1 040 млн ₸ ($2.29 млн) в пятый год. Численность — ограничения с 2026 года нет. НДС — на упрощёнке он по реализации не начисляется, входной не зачитывается, и расходы в расчёте подняты на 16 %. Общий режим дал бы 13.9 % вместо 20.1 %: разница 40 млн ₸ ($87 тыс) чистой прибыли в год.

Бюджет посажен под потолок $1 000 за метр решением автора концепции: 893 млн ₸ ($1.96 млн) капитальных затрат в расчётной точке. Строительная часть — оценка класса 4 по площадям и удельным ставкам, её заявленная точность −15 % / +30 %, поэтому капитальные затраты идут вилкой 806–1 318 млн ₸ ($1.77–2.90 млн). Ставка считается раздельно — 165 000 ₸/м² ($363) по залу ($363) и 350 000 ₸/м² ($770) по сервисному блоку ($770); ориентир подрядчиков для коммерческого здания — 350 000–550 000 ₸/м², то есть сервисный блок в расчёте ниже нижней границы на 0 % и попадает внутрь неё только на верхе вилки. Вилка стоит 1.5 года срока возврата. Закрывает её только смета подрядчика: если смета выше верха вилки, сокращать придётся состав объекта.

Конструкция корта заложена по цене автора концепции, $10 000 за корт, и рыночным диапазоном $9 500–14 000 она подтверждается. Монтаж, освещение и доставка добавлены сверху по прайсам поставщиков: строка сметы 46 млн ₸ ($102 тыс) за 4 корта. Подтвердить нужно состав поставки у конкретного производителя. Если не входят, строка вырастет до 31–43 млн ₸ ($68–95 тыс), и бюджет выйдет за $1 000 за метр.

Ставка сервисного блока взята по нижней границе рынка подрядчиков — 350 000 ₸/м² ($770), $770 за метр при границе отельного уровня $780–800. При ней расчётная точка выходит на $1 013 за метр вместо заявленных $1 000: превышение 11 млн ₸ ($24 тыс). Вернуться в потолок можно только снижением уровня мокрых зон и ресторана, то есть отказом от того, чем объект отличается от спортклуба с кафе. Выбор между цифрой и качеством.

В расчёте сервисный блок получает $770 за метр — нижнюю границу рынка подрядчиков и практически границу отельного уровня $780–800. Запаса вниз нет: ниже начинается другой объект. Верх вилки даёт $1 001 за метр, и на нём отельное качество мокрых зон попадает в бюджет уверенно. Подтвердить уровень нужно дизайн-проектом до сметы, а не после.

Исходная мощность 700 кВт при расчётной нагрузке 266 кВт — запас в 2.6 раза. Подключение заложено ровно на неё: 105 млн ₸ ($231 тыс) с диапазоном 85–135. Вопрос закрыт решением владельца; остаётся уточнить сумму техническими условиями Астана-РЭК, публичного тарифа на присоединение нет.

Сами цены рыночные и проверяемы: 24 000 ₸ ($53) вечером, 16 000 ₸ ($35) днём, 11 000 ₸ ($24) по пакету тридцати часов — прайс действующего клуба. Допущением остаётся ПРОПОРЦИЯ: в расчёте из шести проданных часов в день 3 вечерних, 1 дневной и 2 пакетных, что даёт 18 300 ₸ ($40) за час. Сдвиг одного часа из вечерних в пакетные снимает 2 167 ₸ со средней цены. Фактическую структуру продаж действующих клубов, если её удастся получить, эта пропорция должна заменить.

Заложено 43 % средней загрузки за год при режиме 14 часов. Это 8 760 корт-часов и 35 040 визитов игроков — 1 168 регулярных игроков при 30 визитах в год. В городе сейчас около 12 кортов, станет 18. Фактическая загрузка действующих клубов Астаны, если её удастся получить, заменит это допущение.

В трудовых договорах 22 человека с фондом 7 840 000 ₸ ($17 тыс) в месяц, это 111 млн ₸ ($243 тыс) в год. Клининг, охрана, маркетинг и техобслуживание — подрядом, 37 млн ₸ ($82 тыс) в год. Инструкторы, банные мастера, массажисты и воспитатель — сдельно, 43 млн ₸ ($95 тыс) в год. Полная стоимость труда 228 млн ₸ ($501 тыс), или 31.8 % выручки — нижняя граница ресторанного ориентира 22–30 %. Риск в том, что три поста на кухне и пять официантов в смену при среднем чеке 12 000 ₸ ($26) не дают запаса на вечерний пик и на болезни. Проверяется первым же месяцем работы.

Зона ресторана 320 м² по решению автора концепции: зал 230 м² на 60 посадок и кухня 90 м². Заложено 50 чеков в день при обороте 1.1 и средний чек 12 000 ₸ ($26). Ресторан даёт 29.8 % выручки — больше, чем корты и wellness вместе. Столько гостей четыре корта не создают: ресторан должен работать на город, а не только на клуб.

Вход 11 000 ₸ ($24), программа парения 17 000 ₸ ($37), берёт её каждый четвёртый гость. Ориентир — действующий банный комплекс Астаны: вход 9 000 будни и 16 000 выходные, парение 16 000–18 000. Доли берущих процедуру — допущение.

14 слотов в день по 7 000 ₸ ($15) на 120 м² и шести капсулах. Аналогов в Астане нет, сравнивать не с чем, поэтому цена слота и загрузка — допущения. Зона закрывает дневное окно, когда корты и ресторан загружены слабее всего: 35 млн ₸ ($77 тыс) выручки в год при вложениях 28 млн ₸ ($62 тыс).

Заложена отдельная касса: почасовое пребывание с воспитателем 3 500 ₸ в час, 8 детей-часов в день, плюс 4 праздников в месяц по 180 000 ₸ ($396). Альтернативы — включение в билет или няня-сервис по запросу. Выбор меняет и выручку, и штат.

Концепция называет формат неопределённым. В состав помещений заложено 100 м², в выручку — ничего. Если зона станет продаваемой, появится ещё один центр выручки.

В расчёте членство не выделено отдельной строкой: это форма оплаты, а не новый центр выручки. Двойного счёта нет. Но доля подписки в выручке определяет предсказуемость потока, и её стоит зафиксировать до открытия.

Удельное электропотребление 250 кВт·ч/м² в год и теплопотребление 0.28 Гкал/м² в год приняты по верхней границе диапазонов. Коммунальные расходы в модели 4.3 % выручки. Ожидается ниже заложенного — это запас, а не риск.

В расчёт заложена городская теплосеть: 5 млн ₸ ($12 тыс) в год. Газовая котельная дешевле на 2 млн ₸ ($5.0 тыс) в год при вложениях 30–45 млн ₸ ($66–99 тыс). Электрическое отопление дороже в пять раз и должно быть исключено.

Публичного тарифа нет, плата определяется индивидуально. В бюджете строка 105 млн ₸ ($231 тыс) на 700 кВт с диапазоном 85–135 млн ₸ ($187–297 тыс) — экспертная оценка. Уточняется техническими условиями Астана-РЭК, и это первая строка, которую стоит подтвердить: диапазон 50 млн ₸ ($110 тыс) шириной.

Налог в модели посчитан от прибыли до вычета амортизации. Это завышает его: 89 млн ₸ ($196 тыс) в год уменьшают базу КПН. Фактический налог первых лет будет ниже, результат — лучше показанного.

Распределение площадей по этажам предварительное. Пятно застройки, число парковочных мест, вертикальная планировка и точки подключения сетей определяются после привязки. Строка благоустройства 120 млн ₸ ($264 тыс) с диапазоном 80–170 млн ₸ ($176–374 тыс) зависит именно от этого.

Первый год в расчёте идёт по кривой выхода на загрузку со средним коэффициентом 1.14. Без предпродаж за 3–4 месяца до открытия кривая будет ниже, и потребуется больше оборотного капитала, чем заложенные 140 млн ₸ ($308 тыс).