Комплект работает как приложение и без интернета. В Safari нажмите «Поделиться», затем «На экран “Домой”».
Предварительная финансовая модель · документ 06 из 12
Устойчивость к изменениям
Срок возврата не задаётся, он получается из трёх величин: вложений, потока и прайса. Здесь показано, как он меняется при других значениях двух из них.
3.0 %
Запас по выручке
5 лет 3 месяца
План
6 лет 9 месяцев
Пессимистичный сценарий
8 лет 2 месяца
Плюс верх вилки сметы
Главное
Модель устойчива к потоку и чувствительна к прайсу и бюджету. Падение загрузки с 43 % до 31 % растягивает возврат с 5.3 до 6.1 года — на 0.9 года. Снижение тарифа с 18 300 до 14 000 ₸ даёт почти тот же эффект при полной загрузке.
Причина в структуре: корты дают лишь 21.8 % выручки. Провал загрузки бьёт по четверти объекта, а не по всему. У обычного падел-клуба та же просадка была бы смертельной.
Точка безубыточности 56.9 % выручки соответствует 24.4 % загрузки кортов. До нуля поток может упасть на 43.1 %.
06 · Если выручка окажется ниже плана
Проверка, которая отвечает на прямой вопрос: насколько план может не сбыться. Все объёмы опускаются на одну и ту же долю — корты, ресторан, банный контур, студии, sleep-зона и детская сразу. Прайс не трогается, постоянные расходы остаются на месте: именно поэтому прибыль падает быстрее выручки.
Выручка
млн ₸
EBITDA, млн ₸
Маржа
Возврат
Доходность
NPV, млн ₸
план
715$1.57 млн
194$426 тыс
27.1 %
5 лет 3 месяца
20.1 %
79$173 тыс
−3.0 % — граница
694$1.53 млн
181$398 тыс
26.1 %
5 лет 6 месяцев
18.2 %
7$15 тыс
−10 %
645$1.42 млн
151$332 тыс
23.4 %
6 лет 1 месяц
13.4 %
−162−$357 тыс
−15 %
605$1.33 млн
125$275 тыс
20.7 %
6 лет 9 месяцев
9.0 %
−307−$677 тыс
−20 %
572$1.26 млн
105$230 тыс
18.3 %
7 лет 4 месяца
5.0 %
−424−$932 тыс
−25 %
538$1.18 млн
83$182 тыс
15.4 %
8 лет 1 месяц
0.4 %
−546−$1.20 млн
−30 %
501$1.10 млн
61$133 тыс
12.1 %
9 лет 1 месяц
−4.9 %
−671−$1.48 млн
Операционный рычаг работает в обе стороны. Выручка ниже на 30 % — это 501 млн ₸ ($1.10 млн) вместо 715 млн ₸ ($1.57 млн), но прибыль до налогов падает не на треть, а вдвое: 61 млн ₸ ($133 тыс) вместо 194 млн ₸ ($426 тыс). Постоянные расходы 256 млн ₸ ($563 тыс) в год от числа гостей не зависят.
Срок возврата в этом случае 9 лет 1 месяц, доходность −4.9 % — ниже ставки сравнения 18 %, а NPV становится отрицательным. Это значит, что при таком падении деньги выгоднее держать на депозите, чем строить объект.
Главная цифра раздела — не минус тридцать процентов, а минус 3.0 %. Столько выручка может не добрать и проект всё ещё проходит ставку сравнения: 694 млн ₸ ($1.53 млн) выручки, 5 лет 6 месяцев возврата, 18.2 % годовых. Дальше начинается зона, где проект не создаёт стоимости.
Что показывает проверка на падение выручки
Запас по выручке — 3.0 %. Это не запас прочности до убытка, а запас до потери смысла: убыточным объект становится гораздо позже, точка безубыточности стоит на 56.9 % плановой выручки.
Минус 30 % к выручке — это уже за границей: −4.9 % годовых против 18 % ставки сравнения и отрицательный NPV.
Цена одного процента недобора выручки — около 4 млн ₸ ($9.4 тыс) прибыли в год. Считать её нужно до стройки, а не после открытия.
Вывод для решения: план по выручке — не оптимистичная надежда, а порог. Он должен быть обеспечен предпродажами, членством и загрузкой ресторана на город до того, как объект открылся.
06 · Если смесь корт-часа окажется другой
Плановая цена корт-часа 18 300 ₸ ($40) — это не отдельное допущение, а смесь опубликованных тарифов Астаны: из шести проданных часов в день три вечерних по 24 000 ₸ ($53), один дневной по 16 000 ₸ ($35) и два пакетных по 11 000 ₸ ($24). Риск здесь не в ценах, они рыночные. Риск в ПРОПОРЦИИ: чем больше регулярных игроков, тем больше часов уходит в пакеты и тем ниже средняя цена часа.
Ниже — крайние точки того же прайса. Меняется только цена корт-часа, всё остальное плановое.
Цена корт-часа
Основание
Выручка
Маржа
Чистая в месяц
Срок
Доходность
NPV
10 000$22
Пакет 50 часов — 500 000 ₸
580$1.28 млн
16.0 %
5.8$13 тыс
7 лет 9 месяцев
2.5 %
−492−$1.08 млн
11 000$24
Пакет 30 часов — 330 000 ₸
589$1.30 млн
17.2 %
6.5$14 тыс
7 лет 6 месяцев
4.2 %
−446−$982 тыс
12 000$26
Пакет 10 часов — 120 000 ₸
597$1.31 млн
18.3 %
7.1$16 тыс
7 лет 3 месяца
5.9 %
−400−$881 тыс
16 000$35
Дневной прайс
631$1.39 млн
22.3 %
9.7$21 тыс
6 лет 4 месяца
11.8 %
−217−$478 тыс
18 300$40
Плановая смесь: 3 вечерних, 1 дневной, 2 пакетных
715$1.57 млн
27.1 %
13.8$30 тыс
5 лет 3 месяца
20.1 %
79$173 тыс
24 000$53
Вечерний и ночной прайс
700$1.54 млн
29.3 %
14.8$33 тыс
5 лет 1 месяц
21.8 %
149$327 тыс
Что получается
Значение
Что это означает
Если каждый час уходит в пакет 50 часов
2.5 %
Чистая 5.8 млн ₸ ($13 тыс) в месяц, NPV −492 млн ₸ (−$1.08 млн). Так покупает регулярный игрок: 500 000 ₸ ($1.1 тыс) за пятьдесят часов
Если весь объём идёт по дневному прайсу
11.8 %
Чистая 9.7 млн ₸ ($21 тыс) в месяц. Это нижняя граница прайса без пакетов
Если каждый час года идёт по вечернему прайсу
21.8 %
Физически предельный случай: ни одного пакета, ни одного дневного часа за весь год
Цена, с которой проект берёт ставку сравнения
20 753 ₸/ч ($46)
При плановой смете 893 млн ₸ ($1.96 млн). Это 14 % ниже вечернего прайса Астаны — то есть ставку сравнения ценой корта не взять
Чем закрывается разрыв до ставки сравнения
Ценой корта разрыв не закрывается — плановая смесь уже рыночная, а выше вечернего прайса рынок не платит. Закрывают его четыре других рычага.
Загрузкой. Отраслевой ориентир зрелых городских клубов — 6–8 проданных часов на корт в день, в плане взят низ диапазона. Середина диапазона, 7 часов, даёт доходность 23.7 %, то есть выше базовой ставки НБ РК 16.25 %; 7.5 часа выводят на 25.4 %.
Налоговый режим уже в плане. Упрощённая декларация 4 % даёт 20.1 % против 13.9 % на общем режиме — плюс 6.2 % без единого изменения в операционной модели. Право на режим проверено по четырём условиям, документ 02.
Сметой. Каждые 100 млн ₸ ($220 тыс), снятые с бюджета, добавляют примерно 3.1 % доходности. Ставку сравнения 18 % плановая операционная модель берёт при смете не выше 685 млн ₸ ($1.51 млн).
Членством. Пакет в Астане — это скидка за объём и ничего больше. Членство с закреплённым временем, гарантией корта и включённым банным контуром продаётся дороже часа. Архитектуры членства в модели нет: её нельзя посчитать, пока она не описана.
Sleep-зона в этой таблице оставлена плановой: у неё в городе нет аналога, и её гипотеза проверяется отдельно. Если урезать её вдвое, доходность на дневном прайсе падает с 11.8 % до 8.4 %. Остальные цены плановые и тоже взяты по Астане: банный вход 11 000 ₸ ($24) средневзвешенно по Therma, пилатес 5 500 ₸ ($12) по абонементу Pilates Pro, йога 3 000 ₸ по абонементу Vozduh, средний чек ресторана 12 000 ₸ ($26) — решение автора концепции, подтверждённое опросом гостей города. Источники — документ 11.
06 · Пессимистичный сценарий: реализация ниже плана
Плановый прайс стоит на действующих ценах Астаны, поэтому «прайс окажется завышенным» больше не риск — этот риск в план уже заложен. Осталось три точки, в которых живая реализация может оказаться ниже плановой, и все три про пропорцию, а не про цену.
Первая: смесь корт-часа уходит в пакеты. Чем больше регулярных игроков, тем больше часов продаётся по 11 000 ₸ ($24), а не по 24 000 ₸ ($53). Вторая: средний чек сползает к дневному — гости берут кофе и бизнес-ланч вместо ужина. Третья: чеков в день меньше плановых. Сверху проверяется гипотеза sleep-зоны, у которой в городе нет аналога.
Что
В плане
В пессимистичном
Разница
Почему так может выйти
Цена корт-часа, ₸
18 300$40
16 167$36
−12 %
2 вечерних по 24 000, 1 дневной по 16 000, 3 пакетных по 11 000 — регулярных игроков больше плановых
Средний чек ресторана, ₸
12 000$26
10 000$22
−17 %
чек сползает к дневному: бизнес-ланч и кофе вместо ужина
Чеков в день
50
42
−16 %
поток ресторана не добирает плановый
Sleep-зона, слотов в день
14
6
−57 %
аналогов в Астане нет, гипотеза делится пополам
Результат
План
Пессимистичный
Разница
Выручка в прайсе гостя
715$1.57 млн
613$1.35 млн
−14.3 %
Выручка без НДС
715$1.57 млн
613$1.35 млн
−14.3 %
Переменные расходы
−266−$585 тыс
−234−$514 тыс
−12.1 %
Постоянные расходы
−256−$563 тыс
−256−$562 тыс
−0.0 %
Прибыль до налогов, EBITDA
194$426 тыс
124$272 тыс
−36.1 %
Маржа по EBITDA
27.1 %
20.2 %
−6.9 п.п.
Чистая прибыль
165$363 тыс
99$218 тыс
−39.9 %
Чистая прибыль в месяц
13.8$30 тыс
8.3$18 тыс
−39.9 %
Срок возврата
5 лет 3 месяца
6 лет 9 месяцев
плюс 1 год 6 месяцев
Доходность, годовых
20.1 %
8.7 %
−11.4 п.п.
NPV с остаточной стоимостью
79$173 тыс
−317−$697 тыс
—
Выручка падает на 14 %, прибыль до налогов — с 194 млн ₸ ($426 тыс) до 124 млн ₸ ($272 тыс), маржа с 27.1 % до 20.2 %. Объект остаётся прибыльным: 99 млн ₸ ($218 тыс) чистой в год, это 8.3 млн ₸ ($18 тыс) в месяц. Но капитала он не возвращает — 8.7 % годовых при возврате за 6 лет 9 месяцев и отрицательном NPV −317 млн ₸ (−$697 тыс).
Разница между планом и этим сценарием — 70 млн ₸ ($154 тыс) прибыли в год, и создаётся она не ценой, а пропорцией: тремя процентными сдвигами в смеси часов, чеке и числе чеков. Операционный рычаг работает в обе стороны: выручка 14 % вниз роняет прибыль на 36 %, потому что постоянные расходы не двигаются.
Если сверху придёт смета по верху вилки, срок становится 8 лет 2 месяца при доходности 0.1 %. Это нижняя граница расчёта.
Что показывает пессимистичный сценарий
Прибыль есть даже здесь: 124 млн ₸ ($272 тыс) до налогов и 8.3 млн ₸ ($18 тыс) чистой в месяц. Убыточным объект не становится ни в одном из просчитанных случаев.
Но проект не создаёт стоимости: 8.7 % годовых против ставки сравнения 18 %, базовой ставки НБ РК 16.25 % и депозита 14.7 %. Разница между «не убыточен» и «выгоден» — 70 млн ₸ ($154 тыс) в год.
Проверяется пропорция, а не цена. Цены в плане рыночные, и понижать их дальше значит спорить с прайсом действующего клуба, а не с моделью.
Главная защита от этого сценария — членство: оно превращает пакет из скидки в продукт с закреплённым временем, и тогда доля дешёвых часов перестаёт расти сама собой.
Сценарий считается на плановой смете 893 млн ₸ ($1.96 млн). Стрессовая строка берёт верх вилки точности 1 318 млн ₸ ($2.90 млн) — это та же операционная модель при худшем тендере.
06 · Земля в капитале
Участок в собственности, и в расчёте он стоит ноль. Денежного расхода действительно нет. Но капитал в нём заморожен, и доходность проекта считается от всего вложенного капитала, а не только от того, что оплачено деньгами в этом году.
Стоимость участка знает только автор концепции, поэтому она показана вариантами, а не одной цифрой.
Стоимость участка, млн ₸
Вложенный капитал, млн ₸
Возврат
Доходность
NPV, млн ₸
не учитывается
1 033$2.27 млн
5 лет 3 месяца
20.1 %
79$173 тыс
200$440 тыс
1 233$2.71 млн
5 лет 10 месяцев
15.2 %
−121−$267 тыс
400$880 тыс
1 433$3.15 млн
6 лет 4 месяца
11.2 %
−321−$707 тыс
600$1.32 млн
1 633$3.59 млн
6 лет 10 месяцев
7.9 %
−521−$1.15 млн
Второй способ увидеть то же — вменённая аренда. Аренда 1 940 м² под такой объект в Астане — 3 500–5 200 ₸/м² в месяц по объявлениям коммерческой недвижимости, то есть 89–132 млн ₸ ($196–290 тыс) в год. Если считать её расходом, прибыль до налогов падает с 194 млн ₸ ($426 тыс) до 183–226 млн ₸ ($403–497 тыс), а маржа с 27.1 % до 18–22 %.
Вывод не в том, что проект хуже, чем показано. Вывод в том, что часть его доходности создаёт бесплатная земля, и при сравнении с арендным проектом это надо держать в уме. Оператор на аренде при тех же ценах получит маржу около 20 %, а не 27.1 %.
06 · Срок возврата при другом потоке
Загрузка кортов
Корт-часов в год
Визитов игроков
EBITDA, млн ₸
Маржа
Срок без роста
Срок с ростом
31 %
6 308
25 231
151
23.2 %
8.3
6.1
35 %
7 125
28 502
165
24.5 %
7.5
5.8
39 %
7 943
31 772
179
25.9 %
6.8
5.5
43 %
8 761
35 042
194
27.1 %
6.3
5.3
47 %
9 578
38 313
208
28.2 %
5.8
5.0
51 %
10 396
41 583
222
29.3 %
5.4
4.8
55 %
11 213
44 854
237
30.4 %
5.0
4.6
Подсвечена строка расчётного сценария. Прайс во всех строках — осторожный.
06 · Срок возврата при другом тарифе
Тариф, ₸/ч с НДС
Выручка кортов, млн ₸
EBITDA, млн ₸
Маржа
Срок без роста
Срок с ростом
Доходность
18 000
154
191
26.8 %
6.3
5.3
19.7 %
22 000
188
223
29.9 %
5.3
4.8
24.3 %
26 000
222
255
32.7 %
4.6
4.4
28.5 %
30 000
256
287
35.3 %
4.1
4.0
32.5 %
34 000
290
320
37.6 %
3.6
3.7
36.3 %
38 000
324
352
39.8 %
3.3
3.4
39.8 %
Подсвечен тариф, заданный автором концепции. Действующие клубы Астаны держат 16 000 ₸ днём и 24 000 ₸ вечером.
06 · Обе величины сразу
Тариф ₸/ч
31 %
35 %
39 %
43 %
47 %
51 %
55 %
18 000
6.1
5.8
5.5
5.3
5.1
4.8
4.6
22 000
5.6
5.3
5.0
4.8
4.5
4.3
4.1
26 000
5.2
4.9
4.6
4.4
4.1
3.9
3.7
30 000
4.8
4.5
4.2
4.0
3.8
3.6
3.4
34 000
4.5
4.2
3.9
3.7
3.5
3.3
3.1
38 000
4.2
3.9
3.7
3.4
3.2
3.1
2.9
Строки — эффективный тариф корта. Столбцы — средняя загрузка. На пересечении срок возврата в годах с учётом роста.
Наш расчёт: тариф 18 300 ₸ ($40) и загрузка 43 % — 5.3 года.
Вправо и вниз срок сокращается, влево и вверх растёт.
Пяти лет матрица не достигает нигде. Ни поток, ни прайс по отдельности до пяти лет не доводят — нужен бюджет или налоговый режим.
Штат зафиксирован на 22 сотрудниках. При загрузке выше 58 % расписание придётся расширять, и реальный срок будет чуть больше показанного.
06 · Срок возврата при другом ресторане
Средний чек, ₸
30 чеков в день
40 чеков в день
50 чеков в день
60 чеков в день
70 чеков в день
8 000
6.7
6.3
6.0
5.7
5.4
10 000
6.4
6.0
5.6
5.3
5.0
12 000
6.1
5.7
5.3
4.9
4.6
15 000
5.8
5.3
4.8
4.4
4.1
18 000
5.4
4.9
4.4
4.1
3.7
Ресторан даёт 29.8 % выручки — больше, чем корты. Сам чек 12 000 ₸ ($26) рынком подтверждён и лежит ниже середины: средний уровень Астаны 8 250 ₸ ($18) без напитков, fine dining от 15 000 ₸ ($33) с напитками. Допущением остаётся не цена, а число чеков: 50 в день каждый день года.
Запас есть и здесь, но он не бесконечный. Худший угол таблицы — чек 8 000 ₸ ($18) при 30 чеках в день, почти вдвое ниже расчётной точки по обоим параметрам — даёт 6 лет 8 месяцев вместо 5 лет 3 месяца. Держит объект то, что ресторан лишь один из пяти независимых источников выручки.
Нет. Круглогодичная загрузка выше 65–70 % недостижима физически
Тариф корта
47 000 ₸ ($103) вместо 18 300 ₸ ($40)
Нет. Это в 2.0 раза выше вечернего прайса Астаны
Средний чек ресторана
37 100 ₸ ($82) вместо 12 000 ₸ ($26)
Нет. Это в 2.5 раза выше верхней границы городского опроса
Чеков в день
155 вместо 50
На грани. Это 2.58 оборота 60 посадок каждый день года
Налоговый режим
уже в плане: упрощённая декларация 4 %
Рычаг израсходован. Общий режим дал бы 6 лет 2 месяца вместо 5 лет 3 месяца
Ни один одиночный рычаг не даёт три года. Выводит только сочетание: лучший прайс на упрощённой декларации — 4 года 8 месяцев, хороший прайс на упрощёнке — 5 лет 4 месяца.
Что следует из устойчивости
Поток может упасть на 43.1 % до нуля по прибыли. Это свойство пяти центров выручки, а не кортов.
Каждые 4 000 ₸ тарифа корта — примерно 0.3 года срока возврата.
Ни один одиночный рычаг не сокращает возврат до трёх лет. Сокращают его налоговый режим и прайс вместе.
Налоговый режим решается до регистрации компании, смета — до подписания договоров. Оба решения дороже любого операционного улучшения после открытия.