Устойчивость к изменениям

06 · Если выручка окажется ниже плана

Проверка, которая отвечает на прямой вопрос: насколько план может не сбыться. Все объёмы опускаются на одну и ту же долю — корты, ресторан, банный контур, студии, sleep-зона и детская сразу. Прайс не трогается, постоянные расходы остаются на месте: именно поэтому прибыль падает быстрее выручки.

Операционный рычаг работает в обе стороны. Выручка ниже на 30 % — это 501 млн ₸ ($1.10 млн) вместо 715 млн ₸ ($1.57 млн), но прибыль до налогов падает не на треть, а вдвое: 95 млн ₸ ($209 тыс) вместо 228 млн ₸ ($502 тыс). Постоянные расходы 221 млн ₸ ($487 тыс) в год от числа гостей не зависят.

Срок возврата в этом случае 7 лет 9 месяцев, доходность 2.5 % — ниже ставки сравнения 18 %, а NPV становится отрицательным. Это значит, что при таком падении деньги выгоднее держать на депозите, чем строить объект.

Главная цифра раздела — не минус тридцать процентов, а минус 10.9 %. Столько выручка может не добрать и проект всё ещё проходит ставку сравнения: 640 млн ₸ ($1.41 млн) выручки, 5 лет 5 месяцев возврата, 18.2 % годовых. Дальше начинается зона, где проект не создаёт стоимости.

06 · Если смесь корт-часа окажется другой

Плановая цена корт-часа 18 300 ₸ ($40) — это не отдельное допущение, а смесь опубликованных тарифов Астаны: из шести проданных часов в день три вечерних по 24 000 ₸ ($53), один дневной по 16 000 ₸ ($35) и два пакетных по 11 000 ₸ ($24). Риск здесь не в ценах, они рыночные. Риск в ПРОПОРЦИИ: чем больше регулярных игроков, тем больше часов уходит в пакеты и тем ниже средняя цена часа.

Ниже — крайние точки того же прайса. Меняется только цена корт-часа, всё остальное плановое.

Sleep-зона в этой таблице оставлена плановой: у неё в городе нет аналога, и её гипотеза проверяется отдельно. Если урезать её вдвое, доходность на дневном прайсе падает с 17.2 % до 14.2 %. Остальные цены плановые и тоже взяты по Астане: банный вход 11 000 ₸ ($24) средневзвешенно по Therma, пилатес 5 500 ₸ ($12) по абонементу Pilates Pro, йога 3 000 ₸ по абонементу Vozduh, средний чек ресторана 12 000 ₸ ($26) — решение автора концепции, подтверждённое опросом гостей города. Источники — документ 11.

06 · Пессимистичный сценарий: реализация ниже плана

Плановый прайс стоит на действующих ценах Астаны, поэтому «прайс окажется завышенным» больше не риск — этот риск в план уже заложен. Осталось три точки, в которых живая реализация может оказаться ниже плановой, и все три про пропорцию, а не про цену.

Первая: смесь корт-часа уходит в пакеты. Чем больше регулярных игроков, тем больше часов продаётся по 11 000 ₸ ($24), а не по 24 000 ₸ ($53). Вторая: средний чек сползает к дневному — гости берут кофе и бизнес-ланч вместо ужина. Третья: чеков в день меньше плановых. Сверху проверяется гипотеза sleep-зоны, у которой в городе нет аналога.

Выручка падает на 14 %, прибыль до налогов — с 228 млн ₸ ($502 тыс) до 158 млн ₸ ($348 тыс), маржа с 31.9 % до 25.8 %. Объект остаётся прибыльным: 134 млн ₸ ($294 тыс) чистой в год, это 11.1 млн ₸ ($24 тыс) в месяц. Но капитала он не возвращает — 14.4 % годовых при возврате за 5 лет 11 месяцев и отрицательном NPV −127 млн ₸ (−$279 тыс).

Разница между планом и этим сценарием — 70 млн ₸ ($154 тыс) прибыли в год, и создаётся она не ценой, а пропорцией: тремя процентными сдвигами в смеси часов, чеке и числе чеков. Операционный рычаг работает в обе стороны: выручка 14 % вниз роняет прибыль на 31 %, потому что постоянные расходы не двигаются.

Если сверху придёт смета по верху вилки, срок становится 7 лет 4 месяца при доходности 5.1 %. Это нижняя граница расчёта.

Сценарий считается на плановой смете 893 млн ₸ ($1.96 млн). Стрессовая строка берёт верх вилки точности 1 318 млн ₸ ($2.90 млн) — это та же операционная модель при худшем тендере.

06 · Если зоны выйдут на план не одновременно

Всё, что посчитано выше, двигало объёмы ОДНИМ коэффициентом: восемь зон выходят на свой план одновременно. В жизни так не бывает. Корты наполняет падел-сообщество, ресторан — город, банный контур — третья публика, и собираются эти три потока с разной скоростью. Это самое сильное допущение модели после сметы, и проверить его нужно поштучно: что останется от 16.6 млн ₸ ($37 тыс) чистой прибыли в месяц, если конкретная зона не выйдет.

Главный вывод читается в первых шести строках: ни одна отдельная зона проект не обваливает. Самый тяжёлый одиночный промах — корты на 70 % плана — оставляет 18.2 % годовых, то есть проект остаётся на ставке сравнения. Sleep-зона, у которой нет рыночного подтверждения, снята целиком: 20.2 % годовых и 14.0 млн ₸ ($31 тыс) чистой в месяц. Это и есть цена самой смелой гипотезы комплекта — 4.7 п.п. доходности.

Последняя строка — настоящий риск. Если промах общий и каждая зона даёт 70 % плана, доходность падает до 1.3 %: постоянные расходы 18.4 млн ₸ ($41 тыс) в месяц не двигаются, и весь недобор выручки вычитается прямо из прибыли. Разница между «одна зона не вышла» и «не вышли все» — 17 процентных пунктов доходности.

Отсюда следует управленческий вывод, а не только расчётный. Открывать нужно не весь объект сразу на полную мощность, а этапами: корты и ресторан задают поток и уже закрывают постоянные расходы, банный контур и студии подключаются на этом потоке. Такая последовательность и заложена в кривую набора — 18 месяцев до режима, а не двенадцать.

06 · Земля в капитале

Участок в собственности, и в расчёте он стоит ноль. Денежного расхода действительно нет. Но капитал в нём заморожен, и доходность проекта считается от всего вложенного капитала, а не только от того, что оплачено деньгами в этом году.

Стоимость участка знает только автор концепции, поэтому она показана вариантами, а не одной цифрой.

Второй способ увидеть то же — вменённая аренда. Аренда 1 940 м² под такой объект в Астане — 3 500–5 200 ₸/м² в месяц по объявлениям коммерческой недвижимости, то есть 89–132 млн ₸ ($196–290 тыс) в год. Если считать её расходом, прибыль до налогов падает с 228 млн ₸ ($502 тыс) до 183–226 млн ₸ ($403–497 тыс), а маржа с 31.9 % до 18–22 %.

Вывод не в том, что проект хуже, чем показано. Вывод в том, что часть его доходности создаёт бесплатная земля, и при сравнении с арендным проектом это надо держать в уме. Оператор на аренде при тех же ценах получит маржу около 20 %, а не 31.9 %.

06 · Срок возврата при другом потоке

Подсвечена строка расчётного сценария. Прайс во всех строках — осторожный.

06 · Срок возврата при другом тарифе

Подсвечен тариф, заданный автором концепции. Действующие клубы Астаны держат 16 000 ₸ днём и 24 000 ₸ вечером.

06 · Обе величины сразу

Строки — эффективный тариф корта. Столбцы — средняя загрузка. На пересечении срок возврата в годах с учётом роста.

• Наш расчёт: тариф 18 300 ₸ ($40) и загрузка 43 % — 4.7 года.
• Вправо и вниз срок сокращается, влево и вверх растёт.
• Пяти лет матрица не достигает нигде. Ни поток, ни прайс по отдельности до пяти лет не доводят — нужен бюджет или налоговый режим.
• Штат зафиксирован на 22 сотрудниках. При загрузке выше 58 % расписание придётся расширять, и реальный срок будет чуть больше показанного.

06 · Срок возврата при другом ресторане

Ресторан даёт 29.8 % выручки — больше, чем корты. Сам чек 12 000 ₸ ($26) рынком подтверждён и лежит ниже середины: средний уровень Астаны 8 250 ₸ ($18) без напитков, fine dining от 15 000 ₸ ($33) с напитками. Допущением остаётся не цена, а число чеков: 50 в день каждый день года.

Запас есть и здесь, но он не бесконечный. Худший угол таблицы — чек 8 000 ₸ ($18) при 30 чеках в день, почти вдвое ниже расчётной точки по обоим параметрам — даёт 5 лет 11 месяцев вместо 4 года 8 месяцев. Держит объект то, что ресторан лишь один из пяти независимых источников выручки.

06 · Что нужно для пяти лет

Подсвечены комбинации, проходящие ставку сравнения 18 %.

Одиночные рычаги

Ни один одиночный рычаг не даёт три года. Выводит только сочетание: лучший прайс на упрощённой декларации — 4 года 4 месяца, хороший прайс на упрощёнке — 4 года 11 месяцев.