Главное
Объект на 1 940 м²: четыре крытых корта, ресторан на 60 посадок, банный контур, sleep-зона, студии пилатеса и йоги, детская зона. Астана, земля в собственности, коробки нет. Инвестиции 946–1 458 млн ₸ ($2.08–3.21 млн), в расчёте 1 033 млн ₸ ($2.27 млн), или $1 171 за метр объекта. Стройка идёт вилкой, потому что считается по площадям и ставкам: сметы подрядчика нет, и заявленная точность такой оценки — −15 % / +30 %.
Зона ресторана 320 м² держит объект в равновесии. Ресторан даёт 29.8 % выручки против 21.8 % у кортов. Это ресторан с падел-кортами и wellness, а не падел-клуб с кухней. Следствие: 50 чеков в день четыре корта не создают — ресторан должен работать на город.
Прайс построен на действующих ценах Астаны. Тариф корта 18 300 ₸ ($40) в час — это взвешенная смесь опубликованных тарифов действующего клуба: 24 000 ₸ ($53) вечером, 16 000 ₸ ($35) днём, 11 000 ₸ ($24) по пакету тридцати часов. Средний чек ресторана 12 000 ₸ ($26) стоит МЕЖДУ двумя уровнями города: ресторан среднего уровня в Астане даёт 8 250 ₸ ($18) на человека за три блюда БЕЗ напитков, а заведения fine dining, роофтопы и отельные рестораны — 15 000 ₸ ($33)–40 000 на человека с напитками. Для объекта с кухней полного цикла и деловой аудиторией это осторожная цифра, а не завышенная. Проверка на прочность — в разделе 06.
Проект прибыльный, но не с запасом. Маржа по EBITDA 27.1 % лежит НИЖЕ ориентира 30–40 % для объекта смешанного состава — это прямая цена рыночного прайса: цены рыночные, а расходы полные. Точка безубыточности 56.9 % выручки соответствует 24.4 % загрузки кортов против плановых 42 %: потерять можно 43.1 % потока и остаться в нуле, и это единственный запас, который здесь есть. Полная стоимость труда 31.8 % выручки — выше ресторанного ориентира 22–30 %, и сокращать её штатом уже некуда. Чтобы выйти на ставку сравнения 18 %, выручке нужно не потерять 3.0 % потока.
Срок возврата 5.0–6.5 года по вилке стройки, 5.3 в расчётной точке, доходность 20.1 % против ставки сравнения 18 % и базовой ставки НБ РК 16.25 %. Это и есть цена решения считать по действующим ценам Астаны: на рыночном прайсе проект возвращает вложенное, но ставку сравнения одним общим налоговым режимом не берёт. Из 6 комбинаций прайса и режима её берут 5; не берёт осторожный сценарий на упрощёнке. Пессимистичный сценарий проверяет то, чем реализация может оказаться ниже плана: смесь корт-часа уходит в пакеты, чек сползает к дневному, чеков в день меньше. Прибыль остаётся, 124 млн ₸ ($272 тыс) до налогов и 8.3 млн ₸ ($18 тыс) чистой в месяц, но возврат растягивается до 6 лет 9 месяцев, а доходность падает до 8.7 %. Раздел 06.
Бюджетное ограничение автора концепции — капитальные затраты не выше $2.00 млн. Оно выполнено: плановая смета 893 млн ₸ ($1.96 млн), то есть $1 013 за метр объекта — ориентир $1 000 за метр превышен всего на 1.3 %. Выполнено оно не сокращением состава, а тем, что отдельные строки сметы взяты по НИЗУ своих вилок. Отсюда прямое следствие: плановая смета стоит близко к низу вилки точности $914–1 495 за метр, и вероятность её превышения выше вероятности недобора. Плюс 140 млн ₸ ($308 тыс) предоткрытия и оборотного капитала. Подробно — раздел 08.
Налоговый режим в плане — упрощённая декларация 4 %, и это не допущение: код ОКЭД ресторана, бара, спортивных объектов, фитнеса и бань в запретительный перечень Постановления №970 не входит, оборот в прайсе гостя втрое ниже порога 2 595 млн ₸ ($5.71 млн), ограничений по численности с 2026 года нет. Общеустановленный режим дал бы 6.2 года вместо 5.3 и доходность 13.9 % вместо 20.1 % — на упрощёнке проект проходит ставку сравнения, на общем режиме нет. Заявление подаётся до регистрации компании.